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杉本不動産株式会社

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よくあるご質問

当社に良くいただくご質問にお答えします。

下記にないご質問・お問い合わせがございましたら、お気軽にお電話(011-676-5559)、もしくはお問い合わせフォームよりご相談下さい。

中古住宅を購入したいのですが、チェックポイントを教えてください。

中古マンションの場合、まずは築年数、施工業者、管理状況をチェックした方がよいでしょう。とくに「マンションは管理で買え」といわれるほどで、管理組合がしっかりしていないと、後々必要になってくる大規模修繕などの際に、費用の負担等が大きくなる場合があります。最近では、耐震構造がクローズアップされており、施工業者のチェックもおろそかにはできません。また、一戸建ての場合には、雨漏り、水回り、シロアリの害をとくに念入りにチェックしておきたいものです。

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物件一覧の価格欄には「税込み」表示がありませんが、消費税はかかるのですか?

個人が売主の場合は、消費税はかかりませんが、売主が業者など法人の場合には消費税が課税されます。ただし、土地の売買は非課税となります。

一戸建ての売買の場合には、本体価格のうち建物部分についてのみ消費税が課税されます。例えば、3,000万円の売買物件の内訳が、土地1,000万円、建物2,000万円だとすれば、建物の2,000万円に対して消費税がかかることになります。

不動産に限らず、価格は消費税込みの総額表示が原則になっていますが、重要事項説明書や売買契約書では、その内訳を明示しなければなりません

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住宅購入時の自己資金は、どのぐらい必要ですか?

自己資金とは、住宅購入の際に支払うことができる手持ちの現金のことをいい、最低でも住宅の購入価格の2割以上は必要だと言われています。それは、多くの金融機関の融資上限額が、住宅購入価格の8割までとなっているからです。少なくとも住宅購入価格の2割+諸費用分を、自己資金として用意しておくのが無難でしょう。


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不動産購入時の諸費用はどのくらいかかりますか?

大まかに税金とその他の費用に分けられます。契約時に必要な印紙代をはじめ、登録免許税、不動産取得税などが課税されます。通常、売主が個人であれば、土地・建物には消費税はかかりませんが、売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます。その他、仲介手数料や司法書士に支払う手数料がかかります。手数料にも消費税が課税されます。物件により様々ですが、中古住宅、中古マンションの場合、諸費用は購入価格の6〜9%ぐらいが目安になります。

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中古住宅を購入した場合、手付金はどの程度必要ですか?

業者が売主の場合、保全措置なしで受け取れる手付金は、売買金額(消費税込みの価格)の10%以下、かつ1,000万円以下の金額までとなっています。売買金額の10%を超える手付金、または1,000万円を超える手付金には保全措置が必要です。

仮に、保全措置を講じた場合でも、業者が手付金として受け取れる金額は、売買金額の20%までに制限されています。

中間金についても同じで、手付金と中間金とを合わせて10%、または1,000万円を超える場合には、業者は保全措置を講じる必要があります。

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中古住宅の場合、内装リフォームは誰がするのですか?

売主が居住中のまま売り出しをしていることが多く工事がしにくいこと、リフォームには個人の好みが強く反映されることなどの理由により、基本的には不動産の引き渡しを受けた後に買主の負担で行うことが多いようです。一般の売主がリフォーム工事をすることは非常に稀なケースです。なかには、不動産業者が売主になっている場合でリフォーム済のものもありますが、それほど数は多くありません。


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売地の広告を見ていると、「建築条件付」という言葉をよく見かけます。建売住宅との違いは何ですか?

建築条件付土地とは、「土地の売買契約を締結して、一定期間内に売主の指定した建築業者と建築請負契約を結ぶ」というものです。一定期間内に建築請負契約が結ばれなかったときは、その土地の売買契約は解除され、それまで支払った手付金等の売買代金は、買主に返還されます。

双方の違いを、売主側から見ると、建ててから売るか、売ってから建てるかの違いになります。当然、契約形態にも違いがあり、建売住宅は「土地付き一戸建て」として一つの売買契約になり、建築条件付売地では、土地の売買契約と建物の建築請負契約とに分かれます。

建物に関しては、建売の場合、販売する際にはすでに建築確認を取得しており、完成もしくは建築中になり、建築条件付売地の場合、土地を販売する段階では 建築確認を取得しておらず、買い手が決まってから間取りなどを打ち合わせて建築に入ります。

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中古の一戸建てを購入したのですが、引き渡し後に雨漏りなどがあった場合、売主に対して補修費などを請求することができますか?

通常、このような事態に対処するため、売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。一般的に引き渡し後一定期間内に「雨漏り」「シロアリの害」 「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水設備の故障」などが発見された場合、売主の責任において補修することになっています。

しかし、中古物件の場合は、築年数がある程度経過していて、瑕疵があることがある程度予想されることから、契約によって売主の瑕疵担保責任が免除されている場合も少なくありません。この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。

ただし、宅地建物取引業者が売主の場合には、最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。「瑕疵担保責任を負わない」 などの買主に不利な特約は無効とされ、瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則が適用されることになります

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買い替えを考えていますが、売却資金が全額入らないと次の購入ができません。なにかよい方法がありますか?

以下の三つの方法が考えられます。
いずれの場合も、メリット、デメリットがあります。担当者とご相談のうえ最適な方法を選択するようにしてください。
(1)売却後、賃貸物件に一旦仮住まいをする。賃料や引っ越し費用が余分にかかりますが、時間をかけてじっくり物件を探すことができます。(2)売却・購入を同時進行させる。購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引き渡し時期等の調整が必要になりますが、費用を最小限に抑えられるのがメリットです。(3)買い替えローンやつなぎ融資を利用し、売却前に購入を済ませる。売却代金にて完済することが前提となるので、売出価格やスケジュールの設定などに気をつけなくてはなりませんが、売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのがメリットです。
当社の場合も提携先のつなぎ融資をご紹介できます。お気軽にご相談ください。
※つなぎ融資をご利用する場合には審査が必要です。審査結果によっては、ご利用できないことがあります。

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重要事項の説明について教えてください。

宅地・建物の売買契約を行う場合には、宅地建物取引主任者の資格を有したスタッフが、取引主任者証を提示して、物件と取引についての重要事項を、書面をもって説明しなければなりません。これを重要事項の説明といいます。

重要事項説明書には、物件のことや、土地の建築上の規制、金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引の最も重要なことが書かれています。面倒くさがらず、書かれていることについて、納得がいくまで説明を求めるようにしましょう。

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売る前に準備するものを教えてください。

売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
権利証(担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です)
分譲時のパンフレット
土地の測量図面や建物の図面など


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売出価格はどうやって決めるのですか?

「査定価格」を参考にして、お客さまが決めるケースが一般的です。担当者にお客さまの売却プランをお聞かせいただき、 最終的に決定します。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせてください。

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売出価格の査定は、電話でも可能ですか?

査定価格は、基本的には「価格データ」(周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等)と「物件データ」(土地面積、建物面積、間取り、築年数等)を基にして算出します。より正確な査定価格を算出するためにも、電話での査定はおすすめできません。

当社では、必要な物件情報を記入するだけで、ウェブサイトから簡単に依頼できる無料査定を実施しています。
ぜひ、ご活用ください。机上による査定から訪問の査定まで、お客さまのご希望に沿って査定をいたします。

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住みながら売ることは可能ですか?

可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めているというのが実情です。「住まい」を購入するときには、だれでもご自分の家具や電化製品などが、うまく納まるかどうか心配なものです。事前にご連絡のうえでお住まいをご案内させていただくことがありますが、その際には担当者が立ち会いますので、ご協力をお願いいたします。

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売り出しを近所の人に知られたくありません。チラシなどの広告なしで売却することは可能ですか?

チラシなどの広告なしで売却することは可能です。当社独自のネットワークを利用したスムーズなご売却のお手伝いができますので、個別の事情をお聞かせください。当社の担当者が状況に応じたアドバイスを行います。

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土地を売りたいのですが、買ったときに登記所から交付された権利証を紛失してしまいました。どうすればよいでしょうか?

権利証(正式には登記済権利証)や登記識別情報をなくしてしまった場合には、次の3種類の解決方法があります。

(1)事前通知制度
この制度を利用して登記の申請をすると、申請後に法務局より登記義務者に対して、登記申請のあった旨の通知が本人限定受取郵便によってなされます。通知を受け取った登記義務者はこれに記名押印し、通知された登記の申請が真実であることを法務局に申し出ることにより初めて、それ以後の登記手続が進行することになります。


(2)本人確認情報提供制度
これは、司法書士等の資格者代理人が本人確認情報を提供することによってその不備を補い、登記の申請を可能にするものです。


(3)公証人による本人確認の認証制度
本人が公証役場へ行き、公証人に本人であることを確認した旨の書類を発行してもらうことで、登記の申請が可能となるものです。


以上、3種類の解決方法がありますが、本人確認情報を作成してもらう場合には、定められた必要書類の準備と作成に費用がかかる場合もありますので、事前に確認が必要です。

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借地権付建物を売却するには、どのようにすればいいでしょうか?

借地契約の内容によって売買条件は違ってきます。例えば、借地権が賃借権(旧法借地権)というケースでは、建物を譲渡しようとする場合、基本的には地主の承諾が必要になってきます。

また、買主が建物の増改築や建て替えなどを行う場合にも、地主の承諾が必要な場合があります。賃借権を買主に円滑に継承するためには、売却にあたって地主との間で十分な協議を行っておくことをおすすめします。

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夫婦共有名義の住まいを売却したいのですが、注意すべき点を教えてください。

契約書の締結や、登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。従って、双方が各手続きに立会い、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。ただし、どうしても立会い等ができない場合には、代理人を立てることも可能です。

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売却のためには、手数料とは別に広告費などがかかりますか?

原則としては、手数料以外に費用はかかりません。
例外として、売却物件や契約場所が遠方の場合は出張費や交通費が
発生する事がありますので事前にご確認ください。

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不動産を売却した場合、確定申告が必要ですか?

不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ、本人でも十分可能です。

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チラシなどに駅から徒歩○分などと表示されていますが、現地に行ってみると、もっとかかるような気がします。所要時間は、どのような規準で決めているのですか?

不動産広告の所要時間は、道路距離80メートルを単純に1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示しています。途中の坂道、階段、歩道橋などや、信号待ちの時間などは考慮していません。現地での確認が必要です。

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間取図などに表示されている略語の意味を教えてください。

間取図やチラシなどでよく使われている略語には、下記のようなものがあります。
L(リビング)
1R(ワンルーム)
MB(メーターボックス)
D(ダイニング)
CL(クローゼット)

K(キッチン)
WIC(ウォークインクロ−ゼット)

S(サービスルーム・納戸)
UB(ユニットバス)

N(納戸・サービスルーム)
P.S(パイプスペース)


例えば「3LDK+納戸(S)」という表示は、リビング、ダイニング、キッチン、3居室+サービスルームということになります。ここでいうサービスルームとは「納戸」のことで、採光など建築基準法が求める居室の条件を満たさない部屋を指します。

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土地の広告などで、よく実測面積という表記を見かけますが、どのような意味ですか?

実測面積とは、実際の測量に基づいて算出された面積のことをいいます。土地の登記簿に記載されている公簿面積が実際と異なる場合や、造成後の土地のため売買契約後の確定測量によって初めて面積が明らかになる場合などは、この実測面積によって取引を行う場合が多いのです。

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売地のチラシ広告などで「セットバック」という言葉をたまに見かけますが、どのような意味ですか?

敷地は原則として幅員4メートル以上の道路に接していなければなりません。ただ、例外として4メートル未満であってもよい場合があり、このような道路は「みなし道路」とか、建築基準法42条2項に規定されていることから「2項道路」などと呼ばれています。

こうした道路に接している敷地では、道路との境界線を、原則として道路の中心線から2メートル後退させなければなりません。これを「セットバック」といいます。

セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできませんし、 建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることもできません。

不動産広告では、セットバックが必要な面積が、敷地面積の10%以上ある場合は、「要セットバック○平米」といった形で表示する必要があり、すでに後退を実施している場合は「セットバック済み」と表示されます。


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マンションの専有面積とは、どの範囲をいうのですか?

マンションの面積は、通常、専有部分の面積を指します。バルコニーなどの共用部分は含まれません。物件によっては、パイプスペースやメーターボックスも専有面積に含まれる場合があります。また、カタログなどに記載されている面積(壁芯面積)は、登記簿に記載されている面積(内法面積)と比べると広くなっている点にご注意ください。壁芯とは厚みのある壁の中心線で測った面積、 内法(うちのり)は壁の内側部分の面積です。

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媒介契約にはどんな種類がありますか?

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
【専属専任媒介契約】媒介を依頼した業者以外への依頼はできません。しかも依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内(休業日を除く)に指定の流通機構に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。さらに、売却活動の状況を1週間に 1回以上、文書で依頼者に報告をしなければなりません。【専任媒介契約】専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られますが、依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内(休業日を除く)に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。【一般媒介契約】複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。

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仲介手数料はどのぐらい払えばよいのですか?

仲介手数料は、一般に下の計算式で求めます。(別途消費税がかかります)
売買価格の200万円以下の部分は5%
200万円を超え400万円以下の部分は4%
400万円を超える部分は3%

ただし、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%+6万円」という速算式を用います。ここでいう売買価格とは、総額表示価格から税を抜いた価格をいいます。

例:1000万円の物件の場合
  1000万円×3%×1.08(消費税)=388,800円(手数料)
  と、なります。

当社では、身内間やお知り合い同士での不動産売買の場合でも売買契約書・
重要事項説明書の作成をさせて頂いております。
その際は定額で作成も賜りますのでご相談ください。

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不動産の売買にもクーリングオフはあるのですか?

もともとは、訪問販売などによる強引なセールスから消費者を保護するために設けられた制度で、不動産の売買においても、一定の条件の下であれば売買契約を無条件に解除できます。

一定の条件とは、売主が不動産業者(宅地建物取引業者)、買主が不動産業者でない場合で、かつ契約が行われた場所が「宅建業者の事務所等」以外であること。 例えば、現地を案内された際に契約をしたとか、呼んでもいない営業マンが自宅や勤務先に来て仕方なく契約をした、などの場合です。不動産業者は、こうした場所での契約は解除ができる旨を記載した告知書を渡さなければなりません。

クーリングオフは、告知書が交付された日から8日以内に、内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要があります。

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